알스퀘어는 ‘2026년 2분기 서울 오피스 마켓 리포트’를 발간하고 서울 오피스 평균 공실률이 6.5%로 전분기 대비 0.4%p 상승했다고 밝혔다. 신규 공급 증가로 공실률은 오르는 한편, 거래시장에서는 대형·핵심 자산 중심의 쏠림 현상이 뚜렷하게 나타났다는 분석이다.
신규 공급과 공실률
2분기 서울 오피스 시장에는 11개 오피스가 신규 공급되며 연면적 약 9만9000평이 추가됐다. 이 중 CBD 신규 공급이 약 6만1642평으로 가장 많았으며, ‘G1서울’(4만3388평)과 ‘르네스퀘어’(1만2587평)가 포함됐다. 이에 따라 CBD 공실률은 7.3%로 전분기 대비 2.4%p 상승했다.
임대료와 지역별 격차
공급 증가에도 불구하고 CBD 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 상승했다. 반면 신규 공급이 없었던 GBD는 초대형 오피스 공실률 0.3%, 대형 오피스 공실률 2.2%로 낮은 수준을 유지했다. 이는 기업들이 임차 비용보다 입지, 건물 성능, 업무환경을 중시해 상위 등급 오피스를 선택하는 플라이트 투 퀄리티 현상이 반영된 결과로 풀이된다.
거래시장 동향
2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원의 약 1.7배로 늘었다. 다만 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기 대비 11.1% 하락했는데, 이는 비코어 자산 거래 비중이 늘어난 영향으로 분석된다. 이 가운데 IFC 오피스동은 약 1조9278억원에 거래되며 2분기 최대 규모를 기록했고, 하나증권 여의도사옥은 약 8112억원, 평당 3840만원으로 YBD 역대 최고치를 경신했다.
이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산을 중심으로 거래가 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력과 안정적인 현금흐름을 확보했거나 우수한 물리적 조건과 밸류애드 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높다”고 말했다.
이번 리포트는 CBD, GBD, YBD, 분당을 포함한 서울 오피스 시장 전반의 공급·공실률·거래 데이터를 바탕으로 작성됐다. 공급 증가에 따른 공실률 상승과 거래액 증가라는 상반된 지표가 동시에 나타난 가운데, 우량자산 중심의 선별적 수요는 하반기까지 이어질 것으로 전망된다.